정부가 실거주 여부에 따라 1주택자의 세 부담을 달리하는 방안을 추진하면서 전월세 시장에 미칠 영향이 쟁점으로 떠올랐다. 투기 수요를 억제하고 실거주자를 우대한다는 취지지만, 주택 한 채를 보유하면서 다른 곳에 거주하는 집주인까지 규제할 경우 민간 임대 공급이 위축될 수 있다는 지적이다.
11일 정치권에 따르면 더불어민주당 수도권 의원들이 참여하는 ‘전월세 안정을 위한 부동산 실용주의 의원 연구모임(전실모)’은 이날 국회 의원회관에서 정책 토론회를 열고 비거주 1주택 규제와 전월세 시장 안정 방안을 논의했다.
논란의 중심에는 종합부동산세 기본공제 차등 적용 문제가 있다. 정부가 지난 9월 확정한 세제개편안에는 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용이 담겼다. 반면 비거주 1주택자는 12억원을 유지하도록 했다. 같은 공시가격의 주택을 한 채 보유하더라도 실제 거주 여부에 따라 과세표준이 달라지는 구조다.
민주당 내부에서는 비거주 1주택자에게도 14억원의 기본공제를 적용해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 반면 정부의 실거주 우대 원칙을 유지해야 한다는 반론도 만만치 않다.
이날 토론회에서 이언주 민주당 의원은 수도권 전월세난을 부동산 정책의 핵심 과제로 제시했다. 이 의원은 실거주 우대 정책에도 부작용이 있을 수 있다며 임대 공급 감소에 대한 대책이 필요하다고 지적했다.
최병천 명지대 교수는 발제자료에서 비거주 1주택자에 대한 실거주 압박이 전월세 가격 상승을 촉진할 수 있다는 문제를 제기했다. 집주인의 직접 거주를 유도하는 정책이 기존 임대주택의 공급을 줄일 수 있다는 논리다.
비거주 1주택자가 모두 투기 목적으로 주택을 보유하는 것은 아니라는 점도 쟁점이다. 직장 이동이나 자녀 교육, 가족 돌봄 등으로 다른 지역에 거주하면서 보유 주택을 임대하는 사례가 있기 때문이다. 은퇴 후 지방으로 이주한 고령층이 수도권 주택을 세놓는 경우도 있다.
다만 규제 강화가 곧바로 전체 전세 공급 감소로 이어진다고 단정하기는 어렵다. 임대주택이 무주택 실수요자에게 매각되면 임대 공급과 함께 임차 수요도 줄어들 수 있다. 반대로 집주인이 직접 입주하면서 기존 세입자가 다른 임대주택을 찾아야 하는 경우에는 지역별 수급 불균형이 심화할 가능성이 있다.
재건축·재개발 사업에 따른 이주 수요도 변수로 꼽힌다. 황희 민주당 의원은 수도권에 대규모 공동주택 재건축 사업장이 100여 곳에 달한다며 이주가 본격화하면 전월세 시장에 추가 부담이 발생할 수 있다고 우려했다. 정비사업에 따른 신규 주택 공급 효과가 나타나기 전에 기존 거주자들의 이주 수요가 먼저 발생할 수 있다는 것이다.
다만 이날 토론회에서 종부세 기본공제 상향은 공식 의제로 다뤄지지 않았다. 이 의원은 12억원과 14억원의 공제액 차이를 전월세 문제의 결정적인 요인으로 보지 않는다는 입장을 밝혔다. 김준혁 의원도 이번 모임이 정부 부동산 정책에 반대하기 위한 것은 아니라고 선을 그었다.
여당 내에서는 실거주 우대 원칙을 고수해야 한다는 목소리도 나왔다. 정청래 전 민주당 대표는 이날 정부의 실거주 우대 정책을 유지해야 한다며 종부세 부담 완화에 반대한다는 입장을 밝혔다.
결국 쟁점은 실거주 우대에 따른 투기 억제 효과와 민간 임대 공급에 미치는 영향을 어떻게 조화시키느냐다. 비거주 1주택자에 대한 세 부담을 완화할 경우 임대 공급 유지에 도움이 될 수 있지만, 고가 주택 보유자에게 세제 혜택을 확대한다는 비판도 피하기 어렵다.
주택 보유 목적과 비거주 사유, 실제 임대 여부를 구분하지 않은 일률적인 규제가 적절한지도 검토 대상이다. 전월세 시장에 미치는 영향을 판단하려면 규제 대상 주택의 임대 비중과 실거주 전환 규모, 지역별 임차 수요 변화에 대한 분석이 선행돼야 한다.
김재원 기자 jkim@segye.com
