정부가 집값 안정과 투기 수요 억제를 위한 추가 부동산 대책 마련에 속도를 내고 있다. 특히 규제지역 아파트를 보유하고도 실제 거주하지 않는 1주택자의 전세대출이 새로운 규제 대상으로 떠오르면서 금융권과 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다.
15일 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 3월 말 기준 은행권 1주택자 전세대출 잔액은 총 13조2000억원으로 집계됐다. 건수는 8만9000건에 달한다. 이 가운데 차주가 보유한 주택이 수도권에 있는 경우가 상당수를 차지했다. 경기 지역이 5조원으로 가장 많았고 서울 3조2000억원, 인천 1조원 순이었다.
특히 서울 전역과 과천·용인 등 규제지역에 있는 아파트를 보유한 차주의 전세대출 잔액은 4조9000억원 규모로 파악됐다. 금융당국은 이들 가운데 실제 거주하지 않는 차주를 중심으로 규제 필요성을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 집값 상승이 두드러진 지역의 주택을 보유하면서 다른 곳에 전세로 거주하는 경우 투기 목적 자산 보유 가능성이 상대적으로 높다는 분석이다.
최근 동탄과 구리, 의정부 등 일부 지역에서도 집값 상승세가 이어지면서 규제 범위가 확대될 수 있다는 관측도 나온다. 다만 직장 이동이나 교육, 가족 부양 등 현실적으로 이유로 거주지를 달리하는 사례도 적지 않아 선의의 피해자를 최소화하는 방안이 함께 논의되고 있다.
당국이 검토 중인 방안으로는 전세대출 보증 제한이 유력하게 거론된다. 현재 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등의 보증을 바탕으로 취급된다.
정부는 공적 보증기관의 보증 비율을 현행보다 낮추거나 특정 차주에 대한 보증 자체를 제한하는 방안을 살펴보고 있다.
보증 비율이 축소되면 은행이 부담해야 할 위험이 커져 대출 심사가 자연스럽게 강화된다. 만약 보증 제공이 중단될 경우 해당 차주는 사실상 신규 전세대출 이용이 어려워질 수 있다. 일부에서는 기존 대출의 만기 연장 제한 방안도 거론된다. 이 경우 차주가 보유 주택에 직접 거주하거나 매각을 선택하도록 유도하는 효과가 기대된다.
반면 전세대출 원금을 총부채권리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안은 채택 가능성이 낮은 것으로 전해졌다. 전세대출은 일반 대출과 달리 임대차 계약 종료 후 반환받는 보증금으로 상환하는 구조라는 점이 고려된 것으로 풀이된다. 현재도 관련 대출은 이자 상환분만 DSR 규제 대상에 포함된다.
정부의 이런 움직임은 전세대출이 부동산 시장의 과도한 레버리지 수단으로 활용되고 있다는 문제의식과 맞닿아 있다. 이재명 대통령도 최근 기자회견에서 부동산 중심의 대출 구조 개선 필요성을 강조하며 전세대출 확대가 집값 상승과 전세사기 문제를 키운 측면이 있다고 지적했다.
정부는 실거주가 어려운 불가피한 사례에 대해서는 별도 예외 규정을 검토하고 있다.
다만 비거주 1주택자 규제가 즉각적인 매물 출회로 연결될 가능성은 크지 않다는 평가도 나오는 만큼, 향후 정책의 실효성은 대상 선정 기준과 예외 적용 범위에 따라 판가름날 것으로 전망된다.
이주희 기자 jh224@segye.com
