서울 아파트 시장이 매매·전세·월세가 동시에 오르는 ‘트리플 강세’ 조짐을 보이고 있다.
매매가격은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 한동안 상승폭이 주춤했는데 세금을 피하려는 급매물이 팔리고 다시 호가를 높여 집을 내놓는 이들이 늘어나면서 최근 다시 반등하는 모양새다. 전월세는 역시 매물 부족 지속과 전세의 월세화 심화 속에 가파르게 오르는 양상이다.
17일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 이달 둘째 주까지 올해 누적 3.10% 상승했다. 지난해 같은 기간 상승률 1.53%의 두 배 수준이다.
월간 상승률은 1월 1.07%에서 2월 0.74%, 3월 0.34%로 둔화됐다가 4월 0.55%로 다시 확대됐다. 주간 기준으로도 5월 둘째 주 상승률이 0.28%를 기록해 직전 3주간 0.14~0.15% 수준에서 크게 뛰었다.
최근 거래는 중저가 아파트에 집중됐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 2월부터 5월 16일까지 서울 아파트 매매의 81.6%가 15억원 이하 거래였다. 직전 3개월 78.2%보다 비중이 늘었다. 대출 규제로 15억원 초과 주택 거래가 위축된 반면 최대 6억원까지 대출이 가능한 중저가 아파트로 수요가 몰린 영향이다.
노원구 등 강북권 거래가 늘면서 평균 거래가격도 낮아졌다. 같은 기간 서울 아파트 평균 거래가는 10억9846만원으로 직전 3개월 평균보다 약 8000만원 하락했다.
이 같은 현상은 토지거래허가구역내 ‘세 낀 주택’의 매수 기회가 무주택자에게만 주어진 것과 다주택자들이 강남 등 고가주택보다는 비강남 중저가부터 팔아 주택 수 줄이기에 나선 것이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.
전세와 월세 상승세도 가파르다. 서울 아파트 전세가격은 올해 5월 둘째 주까지 2.89% 올랐다. 지난해 같은 기간 0.48%와 비교하면 6배 수준이다. 월세도 4월까지 누적 2.39% 상승해 전년 동기 0.57%를 크게 웃돌았다.
전월세 시장은 공급 부족 영향이 크다. 전세사기 여파로 아파트 선호가 강해졌지만 신축 입주물량은 부족하다. 전세의 월세화도 전세 물량 감소와 임대료 상승을 부추기고 있다.
수급 지표도 매도자와 임대인 우위 흐름을 보인다. 5월 둘째 주 서울 아파트 매매수급지수는 108.3, 전세수급지수는 113.7을 기록했다. 월세수급지수는 4월 기준 109.7이었다.
다만 양도세 중과 시행 이후 시장은 관망세로 돌아섰다. 서울 아파트 매물은 중과 유예 종료일인 9일 6만8495건에서 17일 6만3360건으로 줄었다. 거래도 소강상태다. 지방선거 이후 본격화할 것으로 전망되는 세제 개편은 고가 주택이 많은 강남권을 중심으로 일부 시장에 가격 조정 요인으로 작용할 가능성이 있다. 특히 주택시장에서 비중이 큰 비거주 1주택자를 대상으로 보유세를 강화하고 장기보유특별공제를 축소하면 고가 주택 처분과 다운사이징 등을 위한 급매물이 다시 풀릴 수 있기 때문이다.
다만 최근 아파트 시장은 보유세 부담 등이 덜한 중하위권 시장이 전체를 견인하는 형국이어서 강남 등 상급지가 가격 조정을 받더라도 다른 곳은 계속 상승하는 디커플링이 이어질 가능성도 제기된다.
한 부동산업계 관계자는 “다주택자 매물은 상당 부분 정리됐지만 세제 개편안이 구체화되기 전까지 매도자와 매수자 모두 관망세를 이어갈 가능성이 크다”고 말했다.
김재원 기자 jkim@segye.com
